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来自 奇幻城财经资讯 2019-09-14 05:09 的文章
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国土部严格界定养老用地奇幻城娱乐app,广东试

  21世纪宏观研究院分析师 何苗

国土资源部日前下发《养老服务设施用地指导意见》,围绕保障养老服务设施用地供应、规范养老服务设施用地开发利用管理、大力支持养老服务业发展,明确提出九条意见。

对社会资本新建、扩建的养老机构,北京市政府对每张床位的补贴将由原来8000元至16000元的市级支持提高到2万元至2.5万元,区级还要按照1:1的比例配套支持——

省政府加快发展养老服务业 2020年全省每千名老年人养老床位数达到35张以上

  特约分析师 吴靖

《意见》第三条明确规定,“新建养老机构服务设施用地的,应根据城乡规划布局要求,统筹考虑,分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。”

新华、泰康北京养老床位或获政府补贴超3亿元

截至目前,全省60岁以上老年人口已达到1157万,占全省户籍总人口的13.2%。这意味着每10人当中就有1名60岁以上的老年人。

  今年以来,政策层面关于加快养老服务业发展的动作相当频繁。

某房地产研究院研究员严跃进告诉《每日经济新闻》记者,国土资源部日前出台养老用地政策,直接对未来的养老地产开发产生利好影响。有保有压的政策引导、公益性和市场化的运作、城乡养老地产联动开发等模式,都能振奋相关投资者。

见习记者 苏向杲

广东养老服务业仍处于起步阶段,仅以养老床位为例,截至2014年底,每千名老年人拥有养老床位21.6张,与全国28.3张的平均水平还有差距。《意见》要求,到2020年全省每千名老年人养老床位数达到35张以上。

  9月3日,财政部、发改委等四部门发布《关于做好政府购买养老服务工作的通知》,要求到2020年,基本建立比较完善的政府购买养老服务制度,促进形成与经济社会发展相适应、高效合理的养老服务资源配置机制和供给机制,支持和参与养老服务的社会氛围更加浓厚,养老服务水平和质量显著提高,推动建成功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。

会所等商业设施用地未入列

近日,《证券日报》记者从北京市民政局了解到,对社会资本新建、扩建的养老机构,政府对每张床位的补贴将由原来8000元至16000元的市级支持提高到2万元至2.5万元,区级还要按照1: 1的比例配套支持。两项补贴相加,一张床位的建设补贴最高可达5万元。此外,政府对社会办非营利性养老机构的运营补贴标准,也将从原来每人每月200元至300元,提高到300元至500元。

到2020年,社区养老服务设施覆盖所有城市社区、90%以上的乡镇、全省每千名老年人养老床位数达到35张以上,居家生活的老年人得到养老服务的广泛支持,生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救援等养老服务覆盖城乡所有老年人。省政府日前下发《加快发展养老服务业的实施意见》, 要求突出社会力量的主体作用,引导社会资本进入养老服务业领域,提供形式多样的养老服务产品,努力使养老服务业成为积极应对人口老龄化、保障和改善民生的重要举措。

  21世纪宏观研究院对政策进行梳理发现,自去年9月《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》发布后,目前全国已有25省市关于支持养老服务业发展的配套意见均出台完毕。

去年,国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》要求保障养老服务设施用地供应,规范养老服务设施用地开发利用管理。

按照此规定,目前在北京地区筹建养老社区的泰康人寿与新华保险都可获得床位补贴,两险企合计获得补贴最高或达3.25亿元。而距北京市区不远的国寿廊坊养老社区,因地处河北,将与此次补贴失之交臂。

新建小区配建养老服务设施

  8月22日,中央财政下拨服务业发展专项资金24亿元,支持在吉林、山东等8个省份开展以市场化方式发展养老服务产业试点。8月26日,民政部、发改委下发关于《开展养老服务业综合改革试点工作的通知》,确定北京西城区、朝阳区等42个地区为全国养老服务业综合改革试点地区。

国土部最新的《意见》首先明确界定了养老服务设施用地范围。明确专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地,才可确定为养老服务设施用地。老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地,不属于此范围。

北京每年新增15万老人

《意见》指出,各地在制定城市总体规划、控制性详细规划时,要按照人均用地0.1~0.3平方米的标准,分区分级规划设置养老服务设施。新建居住区要根据规划要求和建设标准配套建设养老服务设施。老城区和已建成居住区无养老服务设施或现有设施没有达到规划和建设指标要求的,各地要限期通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施。

  42试点中,东部地区有22个,占试点数量的一半以上,中部地区和西部地区的试点分别为13个和7个。

《意见》同时明确,规划为医卫慈善用地的土地,方可布局养老服务设施用地,其他用地中只能配套建设养老服务设施用房,并分摊相应的土地面积。

此次新华保险、泰康人寿获得养老社区床位补贴与北京市与日俱增的养老压力分不开,这也释放出了北京市对保险等投资主体建设养老社区持支持态度的信号。

鼓励老年人投保健康保险

  此次公布的养老改革综合试点的地域分布与各地人口老龄化程度密切相关。根据第六次人口普查数据及部分省截止到2013年的人口数据,60岁及以上人口占总人口数比重均超过13%的省份有15个,大部分集中在中东部。西部地区中,老龄化程度较高的是重庆、四川,上述比重分别为17.4%、16.3%。(见表1)

严跃进分析说,政策中明确了老年酒店等物业不属于政策“偏袒”的领域。过去很多开发商涉足养老地产,本意是在规避缴纳土地出让金和限购政策的影响。此次将养老用地的政策鼓励范围明确界定,规范未来房企的开发思路。

公开资料显示,泰康人寿北京昌平养老社区全部建成之后最多可容纳3000名居民入住,按照每人一张床位,泰康人寿最多将获得1.5亿元的政府补贴;新华保险在北京延庆和密云已经投建的两个养老社区最多可容纳3500人,按照每人一张床位,最多可享受补助1.75亿元。两保险公司合计或得补贴最高为3.25亿元。

《意见》要求各级政府要加大投入,安排财政性资金支持养老服务体系建设,按规定落实困难老人有关底线民生保障政策。各级福利彩票公益金要按不低于50%的比例集中使用于养老服务体系建设,并随老年人口的增加逐步提高投入比例。

  数据显示,西部地区没有被分配到试点名额的西藏、青海、宁夏和新疆60岁及以上人口占总人口比重分别为7.67%、9.45%、9.67%和9.66%,均未达到老龄化10%的分水线,这很可能是此次改革试点不落在上述四省区的主要原因。

北京和深圳等发达城市在此领域是率先“吃螃蟹”的城市。

据北京市老龄工作委员会研究室副主任刘剑波介绍,北京市自1990年就步入了老龄化社会,人口老龄化加速化发展,北京全市户籍老年人口262.9万,占户籍人口的比例突破了20.3%。户籍老年人口每天新增400人,每年新增15万人,以年均6%的水平高速增长。2020年户籍老龄人口将达到380万,将占到户籍人口的25%,也就是每4个人中就有一个是老人。

同时,要进一步拓宽资金渠道,鼓励社会资本进入养老服务业。

  国际上通常把65岁及以上人口占总人数7%以上,或60岁及以上人口占总人口数10%以上,作为衡量一个国家或地区是否进入老龄化社会的标准。截至2013年底,我国60周岁及以上人口20243万人,占总人口的14.9%,65周岁及以上人口13161万人,占总人口的9.7%,早已进入了“未富先老”的老龄化社会。

北京早已出台政策明确:由政府投资建设的养老机构和社会资本投资建设的非营利性养老机构,今后将由政府部门划拨土地,不需要缴纳土地出让金。而社会资本投资建设的营利性养老机构,应在限定地价、规定配套建设和提出管理要求的基础上,采用招拍挂等方式供地。

从常住人口来看,2012年60岁以上的常住老年人有286.8万,占常住总人口的13.9%,2020年将达到400万,将占总人口的20%,2030年将超过500万,约占总人口的30%,也就是几乎每3个人中就有一个是老年人。并且北京老年人口呈现高龄化、空巢化、失能化等问题,80岁以上户籍老人占老年人口的16.2%,完全失能占老年人口的5.5%,空巢老人占到老人群体的一半。

支持养老服务业的信贷需求,利用财政贴息、小额贷款等方式,加大对养老服务业的有效信贷投入。保险监管部门要逐步放开限制,鼓励和支持保险资金投资养老服务领域,鼓励老年人投保健康保险、长期护理保险、意外伤害保险等人身保险产品。各地要按照国家统一安排,探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点。

  从目前全国养老服务业发展现状来看,截至2013年底,全国有各类养老服务机构42475个,有床位493.7万张,相当于每千名老年人拥有24.4张养老床位。而到2015年,我国60岁以上的老年人的数量将达到2.15亿,要达到民政部的数量要求就是645万张床位,还要增长151万张。

2013年,北京还按照“计划适度超前,有效引导预期”的原则,结合区县和相关部门提供的项目梳理,2013年计划中首次单列养老设施用地供地计划100公顷,加大民生用地供应。

从全国来看,在今年11月举行的“2013中国老龄事业发展高层论坛”上,人力资源和社会保障部副部长胡晓义表示,“在今年9月的某一天,我们的老年人口已经超过了2个亿”。胡晓义表示,去年全年252个工作日,日均退休24800人,几乎每秒就有一人退休。

建设居家养老网络平台

  从床位建设投入上来看,东部、中部、西部建设一张床位的投入分别是30万-50万元,20万-35万元,8万-20万元,按照20万元/张的床位建设费来计算,总共还要投进3020亿元,一年要将近1510亿元。

今年4月10日,深圳挂牌出让的两幅养老设施用地,成为全国首例挂牌出让的养老设施用地。尽管此前被认为对房企吸引力不大,但现场竞价异常激烈。最终,两幅地块成交价格共为6.28亿元,相比出让底价1.085亿,溢价4.78倍。

北京民政局表示,截至2012年底,北京已开业运营的养老机构共有400家,已投入运营的养老床位7.6万张,但远远满足不了需求。

《意见》要求,各地要通过政策扶持,培育居家养老服务企业和机构,引入社会组织和家政、物业等服务单位,兴办或运营老人供餐、社区日间照料、老年人活动中心等形式多样的养老服务项目。

  分城市看,广州、武汉、上海、北京等地区养老机构的床位数较为充足;济南、天津等地区略高于全国水平;而像深圳、重庆、成都等地区床位数缺口较大。此次公布的综合改革试点中就有深圳、重庆,按照国务院《意见》要求的每千名老人床位数达40张的指标来看,中西部地区的养老床位数还有很大的投入空间。

就加强养老服务设施用地监管,《意见》规定:养老服务设施用地使用权可整体转让和转租,不得分割转让和转租;不得改变规划确定的土地用途,否则依法收回建设用地使用权;养老服务设施用地内建设的居住用房,可参照公共租赁住房,套型限定在40平方米以内;向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等,期限一次最长不能超过5年。

此外, 北京今后一段时间将尝试由政府投资建设一批养老机构,交由企业、社会组织或者个人来经营。北京还将大力推进养老机构“公建民营”运营管理模式改革,即计划采取承包、租赁、合营及股份制等形式,将政府投资建设的养老机构交由企业、社会组织或个人来经营。

支持社会企业和专业机构运用互联网、物联网等技术手段创新居家养老服务模式,发展老年电子商务,建设居家养老服务网络平台,提供紧急呼叫、家政预约、健康咨询、物品代购、服务缴费等适合老年人的服务项目。

  伴随着养老床位的投资空间,多年来一直处于灰色地带的“养老地产”又重新走进公众视野。2013年出台的《关于规范我国养老地产用地发展的专项意见》中就提及其潜在的地产投资机遇:按每张床位床均用地面积25平方米推算(参考北京养老设施专项规划),全国至少还需7000平方米(约10.5万亩)用地用于养老设施建设。

以地促养老服务业发展

此外,北京还将申报成为国家养老服务业综合改革试点区,在财政、金融、用地、税费、人才、技术及服务模式等方面先行先试、探索创新。比如北京将以项目推进方式,探索实现“医养结合”、“科技助老”、“社区托老”、“以房助养”、“公建民营”等各种新型养老服务模式。

养老服务人员执业认证

  养老床位建设投资超3000亿

中国房地产学会副会长陈国强告诉《每日经济新闻》记者,如果单靠政府财政资金和公办养老机构去解决社会养老显然很难,民营机构和社会资本如何介入需要找到平衡点,其中一大掣肘便是土地。

更多险企或在京布局养老社区

面对日渐紧缺的养老服务人员,《意见》鼓励农村转移劳动力、城镇就业困难等各类人员从事养老服务业,积极开发养老服务公益性岗位,适宜纳入基本公共服务体系的应当纳入。

  养老产业用地获支撑

按照“十二五”规划纲要提出的目标,平均每千名老人拥有的床位数要达到30张。有业内人士预估,到2015年,全国养老床位总数将达660多万张,目前尚有280多万张缺口。按照每张床位需用面积30平方米计算,约需8400万平方米的建筑面积。

补贴力度的加大,将吸引更多险企进入北京养老地产市场。

养老服务从业人员还实行执业资格认证制度,建立养老服务从业人员工资待遇与专业技能等级、从业年限挂钩制度,社会办养老机构和养老服务企业的从业人员,在技术职称评定、继续教育、职业技能培训等方面与政府办养老机构享受同等待遇。(记者魏丽娜、耿旭静)

  养老用地问题一直是困扰养老服务设施建设的因素之一,也是民间资本将进入养老领域的一个重要政策配套。此次公布的42个养老改革综合试点最令公众所关注的莫过于各试点的“用地政策”。

国土资源部土地利用管理司司长廖永林此前表示,目前一些公办养老院能享受的政策支持,民营养老院享受不到,还有改进的地方。只要是符合城市规划且确实是从事养老事业的民办养老机构,未来在用地方面也可能享受到政策扶持。

由于目前我国养老产业用地主要定性为“住宅类的其他用地”,所以从事养老产业的机构与企业在纳税时,必须按照房地产类税种进行缴纳,巨额的税费给养老地产企业带来了巨大的压力,也让部分险企在开发养老地产时有所顾虑。

  2013年9月国务院颁布《关于加快养老服务业的若干意见》,明确提出“土地指标向养老服务业倾斜”,并且“必须按照人均用地不少于0.1平方米的标准,分区分级规划设置养老服务设施”。

《意见》与此相关的表述为:养老服务设施用地应当纳入国有建设用地供应计划。新建养老服务机构项目用地涉及新增建设用地,符合土地利用总体规划和城乡规划的,应当在土地利用年度计划指标中优先予以安排。

今年以来,北京市为了吸引更多的社会资本参与养老综合用地竞拍,降低了土地的保证金,并挂出了6块土地,但该100公顷养老设施用地指标最终未能落地,而是仅仅出让了一块,余下6块养老综合用地并未出让。

  继全国性政策的颁布,北京、福建、辽宁、河南等地陆续出台实施意见,截至2014年8月底共有25个省级行政区颁布了地方性实施意见。其中,河北、山西、辽宁等15个省明确的养老供地大小与中央的最低要求一致,为0.1平方米,吉林和内蒙古分别为0.12平方米、0.15平方米,安徽、江苏和山东省均为0.2平方米。而人均供地面积最大的却是土地资源最为紧张、寸土寸金的北京市,高达0.25平方米,为国家最低要求的2.5倍。

在供地方式具体支持上,《意见》明确,养老主管部门认定的非营利性养老服务机构,其养老服务设施用地可采取划拨供地。营利性养老服务设施用地应当以租赁、出让等有偿方式供应,出让年限最高不超过50年,原则上以租赁方式为主。

中融人寿原监事长王志刚近期在接受媒体采访时表示,目前国内尚未形成成熟的养老产业运营模式,加之养老运营、专业化养老看护医疗、收费标准等其他相关配套条件均不成熟,养老产业暂不具备完全市场化的生态环境。

  早在2013年4月初,北京市国土局就对外公布了当年5650公顷的土地供应计划,其中首次单列出养老设施用地计划指标为100公顷,走在了全国前列。

“鼓励租赁的方式来获取养老服务设施用地,是对养老用地市场化运作下的融资创新,这能直接降低土地成本。”严跃进说,土地制度创新优先,能打消各类涉足养老地产的顾虑,并优化养老企业的财务结构和现金流安排。

12月,国家统计局北京调查总队开展的一项调查显示, 83.1%的北京城镇老人对养老生活的月承受额在3000元以下,73.9%的农村老人月承受额在1000元以下。而目前城区养老机构月均收费超过3000元,远郊区县月均收费也在1800元以上,均超出了绝大多数老年人的承受能力。

  据全国老龄办民办养老服务机构基本状况调查研究课题组的数据显示,在被调查的4000余所民办养老服务机构中,能够享受政府划拨土地的有21%,通过租赁取得土地使用权的有36%,另有40%以上的民办养老服务机构说不清楚所使用土地的性质。更不排除大量投资商由于拿不到地而导致养老机构发展停滞的情况。

国土部还鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设,规定企事业单位、个人对城镇现有空闲厂房、学校、社区用房等进行改造和利用,兴办养老服务机构,经规划批准临时改变建筑使用功能、从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的,五年内可不增收土地年租金或土地收益差价,土地使用性质也可暂不作变更。

定位高端客户的险企养老社区是否会有很高的入住率呢?

  所以在政策未明朗前,以养老为由头的地产项目鱼龙混杂,其中一部分真正是履行社会职责,做养老服务,而另外一部分则是瞄准房地产,变相圈地。

严跃进分析说,在一定的基础上,免收土地年租金或土地收益差价,将降低此类投资者的成本。社会力量参与养老地产开发,利好未来社区养老模式的成熟。

某参与养老地产投资的险企人士在与记者交流时表示,今年以来有多家险企建养老社区,但至今还没听说哪家险企在养老社区领域实现盈利,险企投资养老社区多数还是因为怕失去市场先机。早在2008年,就有险企宣称要建养老地产,但是五年过去了,真正建成的有几家?大家都知道养老市场缺口巨大,但凭什么非得住保险公司投资的养老社区?所以未来如何盈利还很模糊。

  《关于加快发展养老服务业的若干意见》要求养老服务设施用地应当纳入国有建设用地供应计划。在具体供地方式上,明确营利性养老服务设施用地应当以租赁、出让等方式有偿供应,出让年限最高不超过50年,原则上以租赁为主。

此外,《意见》还明确,农村集体经济组织可依法使用本集体所有土地,为集体内部成员兴办非营利性养老服务设施。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可依法使用农民集体所有的土地。

但该人士同时提到,如果政府补贴力度加大,必然会降低险企运营成本,如果有利可图,必然会有更多险企蜂拥而至。

  值得注意的是,在《意见》有一条比较明确的优惠政策,即“企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用,兴办养老服务机构,经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的,五年内可不增收土地年租金或土地收益差价,土地使用性质也可暂不作变更。”

严跃进分析说,这符合目前新型城镇化和农村集体建设用地入市的基本要求。部分城乡结合部的土地,自然环境相对优良,符合郊区养老的需求。土地市场放松,能缓解老龄化带来的压力。

据记者了解,目前包括北京、上海、广州、辽宁在内的多省市鼓励保险资金投资养老服务领域,但只有少数地区出台了具体的扶持力度和策略。比如河北早在2011年就鼓励险资投资京津周边地区养老地产,但至今还没有具体的床位补贴措施。12月份,辽宁省政府起草了《关于加快发展养老服务业的实施意见》,提出鼓励和支持保险资金投资养老服务领域,但也尚未出台具体的配套政策。

  这种政策安排,一定程度上能够消除各类涉足养老地产的顾虑,优化养老企业的财务结构和现金流安排。同时也一定程度上认可了社会营利性养老地产的“商业性”,通过租赁的方式能够为营利性养老地产企业带来利好,改变以往社会福利用地只能由政府开发的现状。

  从各地出台完毕的配套政策来看,对于非盈利性质的养老用地均为划拨或利用集体土地,民间盈利性质的养老用地有协议出让、租赁、招拍挂等多种,原则上优先保障供应,有偿使用。

  目前,中西部地区用地空间较大,可利用性强,在不抬高地价一哄而上的前提下,通过社会力量参与养老地产开发,既能享受到政府补贴,又能利好未来社区养老模式的成熟。同时,营利性养老服务业企业可以选择部分城乡结合的土地,自然环境相对优良,前景看好。

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